부동산 세금 절세법 2탄 ⁝ 부동산 명의 활용법!

저번 시간에는 부동산 매매 시기에 대한 얘기를 했다면 이번 시간에는 부동산 명의를 활용해 부동산 세금 절세하는법을 알아보겠습니다. 일반적으로 세금은 과세표준에 세율을 곱해 계산해요. 과세표준 범위에 관계없이 세율이 일정한 단일세율이 적용되는 대표적인 예가 바로 부가세입니다. 자세히 알아보도록 할까요?

부동산-공동명의-활용-절세법

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여기서 부동산 세금 외 부가세 관련 내용!

2023년 현재 부가세 세율은 10%로 동일해요. 반면 소득세나 법인세는 누진세율이 적용됩니다. 특히 개인의 소득에 관하여 과세하는 종합소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 기타소독, 연금소득 이렇게 6개의 소득을 총 합산해 과세하므로 소득금액이 커질수록 세율도 높아져 많은 세금을 내게 됩니다. 이때 금육소득(배당소득과 이자소득)은 개인별로 연간 합계액 2,000만 원을 초과하는 경우에만 그 초과금액을 종합소득으로 합산해 소득세를 과세해요.

>>따라서 같은 소득금액이라고 하더라도 한 사람의 소득으로 되는 것보다 여러 사람에게 분산될 경우 각각 낮은 세율부터 적용받으므로 내야 하는 세금도 당연히 줄어든다. 예를 들어 부동산을 사서 임대업을 하는 경우, 단독명의인지 또는 공동명의인지에 따라서 그 임대소득에 대한 소득세뿐만 아니라 나중에 그 부동산은 자녀에게 양도할 때 내는 양도세도 달라질 수 있다고 합니다.

부동산 임대업을 할 경우,

무소득자 명의를 활용하는게 좋다!

✅부동산 임대업할 경우, 무소득자 명의를 활용하자!

만약 여러분이 부동산을 취득해 임대업을 할려고 한다면, 다른 종합소득이 없는 사람의 명의로 임대업을 하는게 좋아요. 소득이 분산되어 세금 부담을 줄여주기 때문입니다.

예를 한 가지 들면 이미 연 1억 원 가량의 사업소득액이 있는 사람이 자기 명의로 건물을 사고 임대하여 임대소득금액이 연간 5,000만원이 발생한다고 가정해보아요. 그러면 사업소득 1억 원임대소득 5,000만 원을 합해 종합소득금액총 1억 5,000만 원 정도이며, 이를 소득세율을 적용하면 대략 3,700만 원의 소득세를 내야 합니다. 어마어마하죠?

그런데 만약 연 1억 사업소득액을 가진 분이 아니라 소득이 없는 배우자의 명의로 건물을 사서 임대소득이 발생하면, 그 분의 사업소득금액 1억 원에 대해서는 2,000만 원 정도의 소득세를 부담하게되고, 배우자의 임대소득액 5,000만 원에 대해서는 그 배우자가 600만 원 정도의 소득세를 부담하므로 부부의 총 소득세는 2,600만 원이며, 전 경우보다 1,100만 원의 소득세를 절감할 수 있다.

공동명의로 부동산 소유하면?

양도세가 줄어든다!!!

🏘공동명의로 부동산 소유할 경우! 양도세가 줄어든다?

소득세법을 보면 공동사업이나 공동소유재산에서 발생하는 소득은 공동사업자나 공동소유자 간에 약정된 손익 분배 비율에 따라 배분하도록 하고 있다. 이에 따라 공동사업자 또는 공동소유자는 각자의 지분에 해당하는 소득금액에 대해 각자 따로 소득세를 내야합니다.

소득세는 누진세이기 때문에, 사업을 하거나 부동산을 취득할 때 공동명의로 하면 각자의 지분에 대해서만 세금을 내기 때문에 소득이 분산되어 단독명의일 때보다 소득세 부담은 감소해요.

또 쉽게 예를 들어보면 보유하던 누진세가 적용되는 부동산 한채를 팔아서 1억 원의 양도차익이 발생했다고 생각해보아요. 단독명의였다면 2,000만 원 정도의 양도세를 내야해요. 하지만 두 사람이 각각 지분율 50%의 공동명의로 소유했을 경우에는 각자의 양도소득금액이 5,000만 원 정도이고, 양도세는 각각 600만 원이므로, 결국 총 1,200만 원 내게됩니다.

즉, 공동명의로 부동산을 취득했을 때 단독명의보다 양도세를 800만 원을 절감할 수 있다는 얘기입니다.

사업도 마찬가지!

공동명의면 소득세 절세가능!

☕사업도 공동명의라면 소득세 절세 가능!

사업도 동업을 한다면 각자의 지분율에 해당하는 소득에 대해서만 소득세를 부담하게 됩니다. 단독으로 사업을 벌일 경우보다 동업할때 소득세를 절세할 수 있다는 말입니다.

그러나 악용한다면 당연히 문제가 발생할 수 있겠죠? 실제로는 공동으로 사업을 하지 않으면서, 소득세를 줄이기 위해 명의만 빌려 공동으로 사업을 하는 것처럼 위장을 할 수 있고, 여러분도 그렇게 생각할 수 있겠죠?

그렇기 때문에 세법에서 이런 경우를 예방하기 위해서 가족 등 특수관계인 사이에 세금을 줄일 목적으로 공동으로 사업을 하거나 지분 비율을 거짓으로 신고하는 경우, 공동사업에서 발생한 소득금액을 공동사업자의 지분별로 나누지 않고 주된 사업자에게 몰아서 누진세율을 적용해 소득세를 계산하도록 한다고 해요.

이 경우, 누진세율은 종합소득 과세표준의 크기에 따라서 최저 6%에서 최고 42%까지 세율이 적용될 수 있는데, 과세표준의 크기가 커질수록 높은 세율을 맞게 됩니다.

부동산 세금-주택청약종합저축이란?

7월 재산세 납부방법,납부기간,세금감면 총정리

한 가지 또 궁금한점! 소득 없는 사람의 명의로 부동산을 사 증여세를 피할 수 있을까요? 물론 앞서 말한 것을 통해 알 수 있듯 소득 없는 사람의 명의로 부동산 임대업을 하면 소득액을 분산해 절세할 수 있다고 알게되었습니다.

하지만 이때 반드시 주의해야 할 점이 있어요. 그동안 소득 자료가 없던 사람의 명의로 재산을 취득한 경우, 그 자금에 대한 출처를 소명하지 못하면 증여를 받은 것으로 간주되어 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

따라서 신고된 소득 자료가 없는 사람의 명의로 재산을 취득하는 경우에는 사전에 자금 계획을 잘 세워 두는 것이 중요합니다. 배우자 간에는 10년간 6억 원까지는 증여해도 증여세를 부과하지 않으므로, 부동산을 취득해서 임대업을 할 때 증여세가 비과세되는 금액까지는 소득없는 배우자의 명의로 하면 절세에 도움이 된다는 점 꼭 알아두시길 바랍니다.

또 임대를 하는 건물을 담보로 은행 대출을 받은 후. 임대료 수입으로 그 대출금에 대한 이자와 원금을 갚는다면 그 부분은 정당한 자금출처로 인정받을 수 있습니다. 따라서 그동안 소득 자료가 없던 사람의 경우에도 대출을 받고 부동산을 취득하면 자금출처 문제를 해결할 수 있습니다! 꿀팁이니 꼭 알아두세요.


종합소득 과세표준세율
1,200만원 이하과세표준의 6%
1,200만원 초과~4,600만원 이하72만원+1,200만원 초과 금액의 15%
4,600만원 초과~8,800만원 이하582만원+4,600만원을 초과하는 금액의 24%
8,800만원 초과~1억5,000만원 이하1,590만원+8,800만원 초과하는 금액의 35%
1억 5,000만원 초과3,760만원+ 1억 5,000만원을 초과하는 금액의 38%
3억원 초과~5억원 이하9,460만원+ 3억원을 초과하는 금액의 40%
5억 원 초과1억 7,460만원+ 5억원을 초과하는 금액의 42%
종합소득세율

지난 1편 복습하기!

재산세·종합부동산세 납부 기간 총정리

  • 토지: 매년 9월 16일~9월 30일
  • 건축물: 매년 7월 16일~7월 31일
  • 주택: 해당 연도에 부과·징수할 세액의 50%는 매년 7월 16일~7월 31일, 나머지 50%는 9월 16일~9월 30일
  • 항공기·선박: 매년 7월 16일~7월 31일
  • 종합부동산세: 매년 12월 1일~12월 15일

마무리

항상 어렵게만 생각했던 부동산 세금, 양도세, 종합소득세에 대해 알아보았고 부동산 세금 절세법도 몇 가지 알아보았습니다. 이런 지식들은 처음에는 잘 이해하지만 금방 잊어버리는 경우가 많으므로 지인에게 알려주거나 가족, 친구들에게 말하면서 복습해서 머리 속에 꼭 저장하시길 바랍니다.

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